住宅ローン講座
前回の講座で住宅ローンは固定金利で組む方が安心だということはわかりましたね。では今回は返済期間についてお話していきます。
住宅ローンとは一般的に10年以上最長35年の返済期間が選べます。しかし、この返済期間によって返済額も変化します。
返済期間が長ければ月々の支払額は少なくなりますが、返済総額は大きくなります。逆に返済期間が短ければ、月々の支払額は大きくなりますが、返済総額は少なくなります。
例えば2,000万円を金利2.8%で返済する場合、返済期間による返済額の変化は以下の通りです。
| 返済期間 | 月々返済額 | 返済総額 |
| 20年 | 108,927円 | 26,142,679円 |
| 25年 | 92,774円 | 27,832,469円 |
| 30年 | 82,178円 | 29,584,399円 |
| 35年 | 74,755円 | 31,397,163円 |
また、返済期間を考えるうえで注意したいのは完済年齢です。ご希望の返済期間が終わると何歳になっていますか？
退職後に、何年間どれくらいの住宅ローンを返済することになるのか、退職後も返済を続けていけるのか検討が必要です。
これからの時代は「退職金で残債を一括返済」を当てにするのは危険です。定年までに完済できる返済期間が理想です。しかし、定年までに完済しようとすると返済期間が短く、月々の返済額が大きく苦しい場合は、月々の返済額と定年後の支払年数を比較し、なるべく定年後の支払年数を短く設定します。
また、先々お話しますが、定年後の支払期間については、支払途中で繰上げ返済することによって、支払期間を短くすることが出来ます。
定年後に支払期間がある場合は積極的に繰上げ返済しましょう。
次に支払期間と貯蓄の関係について比較してみましょう。
例えば30歳の人が60歳まで毎月10万円を住宅ローンと貯蓄にまわす場合、支払期間によって60歳時の貯蓄額はどうなるでしょう？
■支払期間別60歳時の貯蓄額
| 支払期間 | 月々支払額 | 月々貯蓄額 | 60歳時の貯蓄額 |
| 30年 | 82,178円 | 17,822円 | 17,822×360ヶ月＝6,415,920円 |
| 25年 | 92,774円 | 7,225円 | 7,226×300ヶ月＋10万×60ヶ月＝8,167,800円 |
| 20年 | 108,927円 | -8,927円 | 8,927×240ヶ月＋10万×120ヶ月＝9,857,520円 |
60歳時の貯蓄額は老後資金に影響します。上の表のように支払期間が短い程貯蓄額は多くなります。しかし支払途中はどうなるでしょう？条件は上と同じとします。
■支払期間別返済中の貯蓄額
| 30歳時 | 40歳時 | 50歳時 | 60歳時 | |
| 30年返済の貯蓄額 | 0円 | 2,138,640円 | 4,277,280円 | 6,415,920円 |
| 25年返済の貯蓄額 | 0円 | 867,120円 | 1,734,240円 | 8,167,800円 |
| 20年返済の貯蓄額 | 0円 | -1,071,240円 | -2,142,480円 | 987,520円 |
このように、返済期間を短くしすぎると、返済期間中の余裕資金が少なくなり、教育資金や突然お金が必要になった時に資金不足になってしまいます。
支払期間は、老後の支払期間を考慮したうえでなるべく長く設定した方が安心です。
では次回はローンを払っていくのにありがたい住宅ローン減税についてお話します。
